.png)
¿Vivienda nueva sin IVA? Requisitos y fechas para aprovechar el beneficio sin equivocarte
Comprar una vivienda nueva podría tener un tratamiento tributario distinto desde diciembre. La Ley N.º 21.850 creó una exención temporal y opcional de IVA para determinadas compraventas de viviendas nuevas, aplicable durante un año desde el 1 de diciembre de 2026. También estableció un procedimiento especial para devolver IVA en ciertas ventas anteriores que cumplan las condiciones legales.
Pero atención: no significa que todas las propiedades bajarán automáticamente un 19% ni que cualquier comprador puede pedir una devolución directamente al SII. El beneficio requiere revisar cada operación y, en las devoluciones, el vendedor debe restituir primero al comprador el monto que corresponda.
Lo más importante: ¿Qué viviendas pueden acceder?
El beneficio está dirigido a viviendas nuevas destinadas a habitación. La operación debe cumplir los requisitos del artículo cuarto transitorio de la Ley N.º 21.850, entre ellos la primera enajenación y la recepción definitiva de obras exigida por la norma.
Antes de anunciar una venta “vivienda nueva sin IVA”, revisa lo siguiente:
Punto que debes verificar | Qué significa en la práctica |
Vivienda nueva | No basta con que esté recién remodelada o tenga poco uso |
Destino habitacional | Debe tratarse de una vivienda, no de una oficina o local comercial |
Primera venta | Debe cumplir la condición de primera enajenación prevista por la ley |
Recepción definitiva | Debe acreditarse mediante el certificado municipal correspondiente |
Fecha del certificado | La ley exige una fecha anterior a su publicación, ocurrida el 17 de octubre de 2026 |
Escritura y plazo | La compraventa y su documentación deben ajustarse a los requisitos y fechas legales |
La norma permite que participen personas naturales y jurídicas, pero excluye las compraventas entre relacionados en los términos del Código Tributario. Por eso, no basta con mirar el inmueble: también hay que revisar quién vende y quién compra.
¿Incluye estacionamiento y bodega?
Sí, pueden quedar incluidos cuando se venden en el mismo acto o contrato junto con la vivienda y cumplen las condiciones de recepción municipal establecidas por la ley. No corresponde asumir que una bodega o un estacionamiento vendido por separado tendrá el mismo beneficio.
¿Sirve para una vivienda que todavía está en construcción?
No basta con tener una promesa, un permiso de edificación o una fecha próxima de entrega. La ley exige verificar la recepción definitiva conforme a su fecha de corte. Una vivienda que no cumple ese requisito no se vuelve elegible simplemente porque la compraventa se firme durante el período de exención.
Fechas clave: cuándo comienza y qué pasa con las ventas anteriores
Hito | Fecha o regla |
Publicación de la Ley N.º 21.850 | 17 de octubre de 2026 |
Inicio de la exención | 1 de diciembre de 2026 |
Duración general | Un año desde su inicio |
Ventas anteriores con posible devolución | Operaciones dentro del período especial definido por la ley, sujeto a requisitos |
Solicitud especial de devolución del vendedor | Dentro de tres años contados desde el 1 de diciembre de 2026 |
La devolución especial no está limitada simplemente a las ventas anteriores a la publicación de la ley. La Resolución N.º 146 se refiere a compraventas otorgadas por escritura pública entre el ingreso del mensaje presidencial al Congreso y el primer día hábil del mes subsiguiente a la publicación. Por eso, la fecha de una operación debe revisarse contra ese intervalo y no sólo contra el día en que se publicó la norma.
¿Una reserva o una promesa equivale a una compraventa?
No conviene tratar esos documentos como si fueran iguales. La ley contempla requisitos específicos de escritura y reglas para promesas de compraventa. Antes de confirmar el beneficio, corresponde revisar el documento, su formalización y su fecha, en lugar de basarse únicamente en una reserva comercial.
¿“Vivienda nueva sin IVA” significa que el precio bajará un 19%?
No debes utilizar esa promesa como regla general.
La medida es una exención opcional para el vendedor en operaciones que cumplen los requisitos. El tratamiento tributario y el precio comercial deben analizarse por separado. No corresponde aplicar una rebaja automática del 19% al precio publicado sin revisar la composición de ese precio, la operación y lo pactado.
Para un comprador, las preguntas útiles son:
¿Esta vivienda cumple los requisitos?
¿El vendedor aplicará la exención?
¿Cuál será el precio final de la compraventa?
¿Cómo quedará documentado el tratamiento del IVA?
¿Qué sucede con los pagos o documentos ya emitidos?
Pide respuestas por escrito antes de tomar una decisión de financiamiento.
Si ya compraste: cómo funciona la devolución especial
El procedimiento del SII tiene un orden importante: el vendedor restituye primero el IVA al comprador y después solicita la devolución al Servicio, acreditando esa restitución. No se trata de que el comprador presente por su cuenta una solicitud para recibir directamente del SII el IVA de cualquier vivienda.
El proceso, explicado en simple
Se comprueba que la venta cumple las condiciones legales.
Se determina el monto que corresponde restituir.
El vendedor devuelve al comprador ese monto.
El comprador presenta la Declaración Jurada Simple F3299.
El vendedor solicita la devolución mediante el Formulario F3298, por cada operación.
La resolución exige que el Formulario 29 correspondiente esté presentado y que el impuesto haya sido enterado por los medios permitidos por la ley. Además, el SII verificará antecedentes como la vivienda, la primera enajenación, la recepción definitiva, la escritura, la cláusula de devolución y la restitución efectiva al comprador.
¿Se devuelve siempre todo el IVA que aparece en la factura?
Hay que revisar el cálculo. Si en la operación se aplicó el Crédito Especial de Empresas Constructoras, conocido como CEEC, la resolución indica que el monto solicitado debe considerar la resta de ese crédito al IVA de la operación. No corresponde prometer una devolución sin examinar la factura y ese antecedente.
¿El vendedor debe anular la factura o rectificar el IVA?
Para esta solicitud especial, la Resolución N.º 146 señala expresamente que no corresponde emitir, modificar o anular la documentación tributaria original, ni rectificar los Formularios 29 de los períodos afectados por este motivo. Es una diferencia relevante frente a otros procedimientos tributarios.
Tampoco debe prometerse un depósito en cinco días. La resolución establece un plazo estimado de pronunciamiento del SII no superior a cinco días hábiles, pero contempla requerimientos de antecedentes y condiciones adicionales, incluida toma de razón para devoluciones superiores a 5.000 UTM.
Qué deben revisar inmobiliarias y empresas vendedoras
La ley contiene reglas especiales para el crédito fiscal IVA vinculado a estas operaciones, su proporcionalidad y el tratamiento de remanentes. No es recomendable aplicar automáticamente las reglas habituales de una venta exenta sin revisar esta disposición transitoria.
Como pauta de trabajo, prepara una carpeta por vivienda con:
Certificado de recepción definitiva.
Identificación de la unidad, estacionamiento y bodega.
Antecedentes de primera venta.
Revisión de relaciones entre las partes.
Escritura y cláusulas aplicables.
Factura y declaración mensual, cuando corresponda.
Comprobantes de restitución al comprador.
Formularios F3298 y F3299 para la devolución especial.
La Resolución N.º 146 exige conservar especialmente la escritura, el certificado de recepción definitiva y los antecedentes que acrediten el monto restituido.
Solicita una revisión con Adactiva antes de publicitar una operación como exenta o comprometer una devolución.
Caso sectorial Adactiva: no todas las unidades de un proyecto califican
Una inmobiliaria pequeña tiene departamentos de dos etapas de un proyecto. El equipo comercial quiere promocionarlos todos como “sin IVA”, pero todavía no ha separado los certificados de recepción ni revisado las fechas de las escrituras anteriores.
La revisión propuesta consiste en:
Identificar las unidades que cumplen la recepción exigida.
Revisar qué ventas corresponden a primera enajenación.
Separar nuevas compraventas de posibles devoluciones.
Verificar estacionamientos y bodegas.
Coordinar contratos, facturación y registros contables.
El impacto esperado es evitar comprometer un beneficio que una unidad no cumple y preparar correctamente las operaciones elegibles. No se garantiza un ahorro ni una devolución sin revisar los documentos.
¿Aún con dudas? Agenda ahora mismo con una ejecutiva de Adactiva
No esperes a que sea tarde. Agenda una consultoría con expertos Adactiva y evita perder tu dinero por errores ajenos.
Opinión y análisis de Cristian Montero
primero confirma el requisito, después ofrece el beneficio
Ceo Adactiva
"Una medida tributaria puede ayudar a comercializar viviendas, pero no reemplaza la revisión documental. El mayor riesgo aparece cuando el mensaje comercial va más rápido que la validación tributaria.
Los servicios de contabilidad y una revisión o auditoría contable deben coordinarse con el análisis legal de escrituras y certificados. Así, compradores y vendedores pueden tomar decisiones sobre un precio y un tratamiento tributario claros, no sobre una promesa general de “19% menos”."
Conclusión: una oportunidad que exige revisar cada vivienda
La exención comienza el 1 de diciembre de 2026 y dura un año, pero sólo alcanza a operaciones que cumplen las condiciones legales. Para ventas anteriores elegibles, existe una devolución especial en la que el vendedor debe restituir primero al comprador y luego solicitar al SII el monto correspondiente.
Antes de firmar, devolver dinero o lanzar una campaña, confirma la recepción definitiva, la primera venta, las partes involucradas y la documentación.
Agenda una evaluación con Adactiva para revisar si tu operación puede acceder a la exención o a la devolución especial y definir los antecedentes que necesitas.
Haz clic abajo para reservar tu reunión urgente.
Contáctanos por teléfono
Resuelve tus dudas al instante con nuestro equipo.
+56 9 2600 2066
Agenda al WhatsApp
Recibe una respuesta rápida y comparte archivos desde tu celular si lo necesitas.
Sobre el autor
Soy Cristian Montero, Contador Auditor y especialista en finanzas y tributación. Como Socio y Gerente en Adactiva, firma de asesoría integral para PYMES en Chile, ayudo a empresas a optimizar recursos, mejorar la gestión de impuestos y operar estratégicamente.
Con más de 20 años de experiencia, mi enfoque es brindar soluciones personalizadas y confiables, adaptadas a cada cliente, respaldadas por nuestra certificación ISO 9001:2015.
Estoy apasionado por el crecimiento de las PYMES. Por eso, en Adactiva, entrego asesoría financiera, legal, contable y laboral, para que nuestros clientes se enfoquen en crecer.
¿Buscas ordenar tu empresa o reducir impuestos?¡Conecta con nosotros y potencia tu negocio hoy!
Esta y cualquier otra publicación en nuestro sitio web, redes sociales, charlas y cualquier otro medio de comunicación se basa en diversos estudios, investigaciones y recopilaciones de carácter meramente informativo, y no debe ser interpretado como una asesoría o consultoría de ninguna clase.
La utilización del contenido como fundamento para realizar acciones y tomar decisiones es de exclusiva responsabilidad del usuario, liberándose Adactiva® y sus asociados de cualquier consecuencia derivada de sus acciones.
